Aula/Webinar: Modelo Padrão de Laudo de Avaliação de Imóveis – ABNT NBR 14653-2

• Facilitadores:
• Professor Fernando de Queiroz (CEO da Sala do Corretor)
• corretor e Perito avaliador Sr. José Dias – Sobral/CE.

2. Objetivo

O objetivo principal deste projeto é apresentar um modelo padrão de avaliação de imóveis que, além de seguir a metodologia comparativa direta de dados de mercado, também incorpore a análise estatística de homogeneização dos fatores que influenciam o valor dos imóveis. A proposta visa aumentar a objetividade e a transparência no processo de avaliação, além de fornecer uma ferramenta que ajude na padronização científica das avaliações imobiliárias.

3. Fundamentação Teórica

A metodologia comparativa direta de dados de mercado é amplamente utilizada na avaliação de imóveis, sendo baseada na comparação entre o imóvel a ser avaliado e outros imóveis similares que foram recentemente transacionados. De acordo com a ABNT NBR 14653-2, essa metodologia é indicada quando se dispõe de dados de mercado suficientes, e exige que o avaliador observe características como localização, tamanho, padrão de construção e outras variáveis que podem impactar o valor do imóvel.

Além disso, o grau de precisão da avaliação reflete o quanto o valor obtido pela análise é confiável em relação ao valor real do mercado. Já o grau de fundamentação diz respeito à consistência das premissas utilizadas, ou seja, a justificação e a robustez dos dados e variáveis escolhidos para a avaliação.

Por fim, o tratamento estatístico por fatores de homogeneização tem o propósito de ajustar as comparações entre imóveis, levando em consideração a heterogeneidade do mercado. Esse tratamento busca normalizar variáveis como o ano de construção, o estado de conservação e a infraestrutura do imóvel, permitindo uma comparação mais justa e precisa entre os dados coletados.

4. Metodologia

A metodologia proposta será composta por três etapas principais:

4.1. Coleta de Dados de Mercado

A primeira etapa envolve a coleta de dados de mercado referentes a imóveis similares ao que será avaliado. A seleção dos imóveis comparáveis deve considerar aspectos como localização, tipo de imóvel, área útil, características construtivas e outros fatores que influenciam o valor. Esses dados podem ser obtidos por meio de fontes como registros de transações imobiliárias, bancos de dados de imobiliárias, e pesquisas de mercado.

4.2. Aplicação da Metodologia Comparativa Direta

Com os dados coletados, a avaliação será realizada utilizando a metodologia comparativa direta. Nesse processo, o imóvel a ser avaliado será comparado com imóveis similares, ajustando o preço por diferenças significativas, como localização, tamanho, ano de construção, entre outros. O valor ajustado será calculado levando em conta os parâmetros estabelecidos na ABNT NBR 14653-2.

4.3. Tratamento Estatístico de Homogeneização

Para assegurar que as comparações entre os imóveis sejam justas e precisas, será realizado um tratamento estatístico de homogeneização. A ideia é corrigir as distorções que podem surgir devido às diferenças nas características dos imóveis comparados. O ajuste estatístico envolverá a aplicação de técnicas como a análise de regressão e a normalização de variáveis específicas.

4.4. Cálculo do Grau de Precisão e Fundamentação

Após a aplicação da metodologia comparativa direta, será calculado o grau de precisão da avaliação, levando em consideração os erros de estimativa com base nos dados coletados. Também será estabelecido o grau de fundamentação, que indicará o nível de consistência das premissas e variáveis utilizadas.

5. Proposta de Padronização Científica

A proposta central deste projeto é criar um modelo padrão de avaliação de imóveis, fundamentado na ABNT NBR 14653-2, que não apenas siga a metodologia comparativa direta, mas também incorpore o tratamento estatístico e a indicação dos graus de precisão e fundamentação. Essa padronização científica trará os seguintes benefícios:

• Maior Transparência: A indicação do grau de precisão e fundamentação permitirá que o processo de avaliação seja mais transparente e compreensível para todas as partes envolvidas.
• Aumento da Confiabilidade: O tratamento estatístico de homogeneização reduz os erros de comparação, tornando a avaliação mais precisa.
• Adoção Generalizada: Ao seguir uma norma reconhecida e incorporar uma metodologia objetiva, o modelo proposto poderá ser amplamente adotado, promovendo maior padronização no mercado imobiliário.

6. Resultados Esperados

A implementação do modelo proposto permitirá:

• A padronização do processo de avaliação de imóveis, seguindo diretrizes reconhecidas nacionalmente (ABNT NBR 14653-2).
• A melhoria na precisão das avaliações imobiliárias, por meio da aplicação de técnicas estatísticas para homogeneização dos dados.
• O desenvolvimento de um modelo que pode ser adotado por profissionais da área, como corretores, avaliadores e peritos, promovendo maior confiança nas avaliações realizadas.

7. Conclusão

A proposta apresentada neste projeto visa aprimorar o processo de avaliação de imóveis, incorporando elementos científicos e metodológicos que garantem maior precisão e fundamentação. A aplicação do modelo de avaliação baseado na metodologia comparativa direta, conforme estabelecido pela ABNT NBR 14653-2, e o uso de técnicas estatísticas para tratamento dos dados, contribui para uma maior transparência e confiabilidade nas avaliações imobiliárias. A padronização do processo pode promover um mercado mais justo, dinâmico e seguro para todas as partes envolvidas.

Público-Alvo:

• Avaliadores e peritos.
• Engenheiros e arquitetos.
• Estudantes e profissionais interessados em avaliações técnicas.